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博鳌特写 | 罗臻毓:合生创展证券化走上轨道

  2022博鳌房地产论坛·特写 受海南的疫情影响,博鳌博鳌房地产论坛首次在广州举办,我们也迎来和老朋友罗臻毓今年在广州第二次面对面交流。

  自2021年7月履新合生已过了一年时间,如今的罗臻毓看起来已完全适应了新东家和新身份。

  作为合生创展集团联席总裁兼合生不动产总裁,他的任务是开拓不动产板块,以及资本化合生长期持有的物业,用他自己的话来说,这是选择加入合生的“出发点”。

  秉承一贯的保守策略,合生创展物业销售回款相当一部分用于投入自持物业,包括商业、写字楼、酒店、综合体、产业园等。叠加公允价值变动,其投资性房地产账面价值从2013年开始持续增加,截止2021年底达到806亿港元规模,自持物业创收占营收比值也随之持续扩大。

  这批多年积攒下来的家底,如今需要从资产架构方面进行调整,向不动产基金或者证券化发展。

  不久前的6月14日,在深交所进行的37亿元“渤海汇金-合生商业物业资产支持专项计划项目”状态更新为“已受理”。至此,合生在两个证券交易所共进行8笔ABS发行,计划总发行金额高达276.1亿元。

  如罗臻毓所说,“经过一年部署,应该是往对的方向走上轨道了。”

  至于什么是“对的方向”,各家商业地产商都有自己的理解,而在罗臻毓看来,至少不应该是为了规模而蒙眼狂奔。

  每个商业项目单独来看都会有局限性,于是单个项目不挣钱,用规模挣钱成了商业地产的常用思维,但在罗臻毓看来,规模本身也有局限性。

  首先是存量规模不等于增长空间,“在资本市场你不只是要体现出自己有这么大,你还要讲以后会变成多大。在资本市场你如果没有成长故事,你的价值也就这样了,因为没期望任何增长。所以从商业的角度,单凭商业管理、轻拓去上市的话,其实是有局限性的。”

  拼规模之外,罗臻毓指出了另外一条路,“就是把商管放到投资和资产管理的体系里面,例如我们的商业集团,里面有几个轻的板块,自己也是投资者,可能是小股投资者,可能是搞基金的,下面还有商业管理等等拼在一起。整个集团能不能有成长故事呢?这可能比纯商管更好讲故事。”

  立足于品牌价值和管理能力,轻资产扩张也是合生创展的战略部署之一,例如承接第三方住宅项目的冠名销售委托等。

  “整体叫轻资产,但并不是零投资,比如说我占20%、30%或者40%的比例,就已经算是轻资产。这种模式还是蛮好操作,市场会呈现更多的类似机会给我们”,罗臻毓补充道。

  当职业经理人把规模看得轻一些,他对产品的思路或许就更自如。

  规模需要以效率为基础,标准化的商业地产,同一个图纸可以用在多个城市,但罗臻毓而言,一个购物中心或酒店的精髓在于个性化元素。“在合生汇里面,你还是会找到有共性的东西,但是我不觉得每个合生汇都要做到朝阳合生汇或者五角场合生汇那样,其实这两个也不一样。”

  在历次采访中,罗臻毓常常给人一种年轻感,这无关外在,而在谈吐、心态,以及对商业的理解。

  他认为,随着时代的变迁,合生的商业体系会灌入更多年轻化、多元化的品牌,目前与知名电竞团队EDG背后的超竞互娱(实控人为合生创展创始人朱孟依之子朱一航)达成合作,引入电竞、动漫元素,“那就代表另外一种类型的Mall、,是不一样的商业体系。”

  在历年业绩中,合生创展销售增长可谓不紧不慢,年销售面积一直在百万平米徘徊,但土地储备常年在3000万平米的水平,土储规模和周转速度并不匹配,部分声音认为,这种留有余力的做法对规模增速缺少追求。

  罗臻毓反问,“规模有什么好?”

  从一个职业经理人的角度,他认为首先要确保公司赚钱,第二也要看公司资本有多少,杠杆有多少。国内很多房地产商为了追求规模,丧失了清晰度。职业经理人的责任是在限定的风险内操作,资本市场要一定的规模,但不是无穷尽的规模。

  站在行业周期动荡之际,他回顾房地产早期发展的时候,合生作为最早一批百亿房企之一,彼时被称为华南地产五虎之首,“过完百亿就追千亿,突然间千亿也很小了,大家不断追求更高的目标。其实3000亿跟5000亿,除了排名差距外,哪个可能更赚钱?你何必把自己绷得那么紧?”

  今天房地产企业所面临的的种种困境,罗臻毓认为多少与过去盲目冲击规模有关,而风暴过后生存下来的人,这期间最好做足准备,转变经营模式。